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連載【FP菱田雅生が伝授！住宅ローン、賢く利用するためのコツ】
2020年11月25日掲載
20年や30年といった長期の返済期間で住宅ローンを組んでマイホームを買う場合、最も重要なのは、将来の教育資金や老後資金などの準備も考慮に入れた安全な（＝ゆとりのある）資金計画を立てることだと思います。
将来のライフプラン上の出費を冷静に見積もり、それらの準備も考慮したゆとりのある資金計画を立てることが可能な場合は、いますぐマイホームを購入しても大丈夫でしょう。逆に、ゆとりのある資金計画を立てることが困難な場合は、マイホームを購入するのは少し待ったほうが無難でしょう。
安易な資金計画で購入してしまうと、途中で返済が苦しくなったり、教育資金や老後資金などが準備できなくなったりする可能性が高まります。せっかくの「夢のマイホーム」が、いつの間にか「悪夢のマイホーム」に変容してしまうこともあるのです。
住宅ローン金利の水準や住宅ローン減税、不動産価格の動向などといった外部環境も気になると思います。例えば、最近（2020年11月時点）の住宅ローン金利は過去最低水準にあるといっても過言ではありません。変動金利型で0.5％を切る水準や、固定金利型で1％前後という水準は、過去にはなかった水準です。
もちろん、今後さらに下がる可能性もゼロではありませんが、下がる余地が小さくなっていることは間違いないと思います。住宅ローン減税についても、原則10年の期間が特例で13年に拡充されています。さらに近年、不動産価格が都心部を中心に上昇傾向にあると言われる状況を考えると、外部環境としては、好環境になってきていると思われます。
したがって、将来のライフプランを考慮した「ゆとりのある資金計画を立てられる人」にとっては、たまたま運よく好環境が整ったタイミングがやってきていると考えてもよいと思います。今後さらに不動産価格が上昇したり、住宅ローン金利が上昇に転じたりすると、現在のような好環境ではなくなっていくと思われるからです。
一方、「ゆとりのある資金計画を立てるのが困難な人」や、「今後のライフプランの不確定要素（結婚、出産、転職、転勤、離婚など）があると思われる人」は、いくら外部環境がよくても、急いでマイホームを買おうとするのはリスクが高いと思います。
ゆとりのある資金計画を立てられるようになるまで待つことや、ライフプランの不確定要素が少なくなるまで時間を置くほうが安全でしょう。
それでも、どうしてもこのタイミングを逃したくない、マイホームを早く買いたいという人は、不動産投資的なスタンスで物件を探してみるのもいいでしょう。不動産投資的なスタンスというのは、「自分が住むための物件」というよりも、「不動産投資をするための物件」を見極めるスタンスです。要は、いつでも売却できる物件や、いつでも賃貸へ出すことのできる物件を探すということです。
いつでも売却できる、または、いつでも賃貸へ出せるような立地条件のいい物件、つまり、誰もが欲しい、誰もが住みたいと思えるような物件であれば、購入後の物件価格の下落幅を多少なりとも小さく抑えることができるかもしれません。
そういう物件であれば、もし住宅ローンの返済が途中で苦しくなってきてしまったとしても、売却することで住宅ローンを完済し、仕切り直すことができるかもしれません。また、ライフプラン上の大きな変化があって、住み続けることが困難になってしまったとしても、賃貸に出すことで家賃収入を得て、それを住宅ローンの返済に充てることも可能かもしれません。そうするためにも、とにかく価値の下がりにくい物件を探すことが重要になります。
一般的な世帯の場合・・・
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